Trong quy hoạch, ta thường thấy các khái niệm bản đồ quy hoạch 1/5.000, 1/2.000 và đặc biệt là 1/500 được nhiều người mua đất dự án rất quan tâm. Vậy bản đồ quy hoạch các tỷ lệ này là gì, có ý nghĩa như thế nào? Ý nghĩa và nhiệm vụ của từng loại bản đồ được quy định cụ thể tại các văn bản luật và dưới luật về quy hoạch, xây dựng và có tính bắt buộc các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức, cá nhân có liên quan phải có trách nhiệm tuân thủ.
Nội dung bài viết
1. Bản đồ quy hoạch là gì?
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó. Trong đó thể hiện được chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
Quy hoạch bao gồm: nhiệm vụ quy hoạch chung, nhiệm vụ quy hoạch phân khu và nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.
– Nhiệm vụ Quy hoạch chung có nhiệm vụ xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị.
– Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh.
– Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết là xác định giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất, dân số; yêu cầu, nguyên tắc về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt và khu vực xung quanh.
Mỗi nhiệm vụ quy hoạch sẽ sử dụng một loại bản đồ với tỷ lệ tương ứng hợp với đặc trưng.
2. Các loại bản đồ quy hoạch phổ biến
Bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000
Xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước…
Đây chính là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân…
Bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000
Nhằm phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị.
Quy hoạch 1/2000 sẽ xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá tác môi trường chiến lược.
Mặt khác quy hoạch này có nhiều nội dung xác định vị trí công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất. Do đó quy hoạch này liên quan mật thiết với quyền sở hữu về đất đai (về quyền sử dụng đất), vì vậy nó có giá trị pháp lý cao, nó là căn cứ để giải quyết tranh tụng.
Quy hoạch 1/2.000 thường do địa phương nơi có công trình, dự án thực hiện.
Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
Cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. Đây là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.
Quy hoạch 1/500 được xây dựng mà phải gắn liền với một chủ thể nhất định như dự án đầu tư, công trình xây dựng dân dụng, công trình xây dựng công nghiệp. Trong bản vẽ thiết kế phải chỉ ra được mối liên hệ chặt chẽ và chi tiết giữa nhiều chỉ tiêu khác nhau như dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình hạ tầng, tổ chức không gian, đánh giá môi trường.
Quy hoạch 1/500 được xem là yếu tố quan trọng hàng đầu của các dự án bất động sản, là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và cấp giấy phép xây dựng cho dự án.
Một dự án đã có quyết định 1/500 thì dự án đã có quy định xây dựng chi tiết được cơ quan thẩm quyền phê duyệt. Sau này, cơ quan thẩm quyền sẽ căn cứ vào đó để ra sổ đỏ cho dự án. Nếu chưa có quy hoạch 1/500 hoặc có nhưng chưa được duyệt thì việc ra sổ cho dự án sẽ gặp rất nhiều, khó khăn, khi đó người mua dự án có nguy cơ gặp rủi ro.
3. Một số bản đồ quy hoạch khác
Tùy mỗi dự án quy hoạch sẽ có một tỷ lệ tương ứng. Nói chung bản đồ quy hoạch sẽ chia thành 3 loại như trên quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Mỗi loại quy hoạch sẽ có 1 tỷ lệ riêng chẳng hạn, tỷ lệ cho đồ án quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương là 1/25.000 hoặc 1/50.000 còn của thị trấn là 1/5.000 hoặc 1/10.000.
4. Cách đọc bản đồ quy hoạch
Ký hiệu các loại đất trên bản đồ quy hoạch
| STT | Loại đất phân loại theo mục đích sử dụng | Mã sử dụng |
| I | NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP | |
| 1 | Đất chuyên sử dụng trồng lúa nước | LUC |
| 2 | Đất chuyên trồng lúa nước còn lại | LUK |
| 3 | Đất trồng lúa nương | LUN |
| 4 | Đất bằng chuyên trồng cây hàng năm khác | BHK |
| 5 | Đất nương rẫy chuyên trồng cây hàng năm khác | NHK |
| 6 | Đất chuyên trồng cây lâu năm | CLN |
| 7 | Đất rừng dùng để sản xuất | RSX |
| 8 | Đất rừng phòng hộ | RPH |
| 9 | Đất rừng đặc dụng | RDD |
| 10 | Đất chuyên nuôi trồng thủy sản | NTS |
| 11 | Đất chuyên làm muối | LMU |
| 12 | Đất chuyên nông nghiệp các loại khác | NKH |
| II | NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP | |
| 1 | Đất ở tại khu vực nông thôn | ONT |
| 2 | Đất ở tại khu vực đô thị | ODT |
| 3 | Đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính | TSC |
| 4 | Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp | DTS |
| 5 | Đất xây dựng cơ sở văn hóa | DVH |
| 6 | Đất xây dựng cơ sở y tế | DYT |
| 7 | Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo | DGD |
| 8 | Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao | DTT |
| 9 | Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ | DKH |
| 10 | Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội | DXH |
| 11 | Đất xây dựng cơ sở ngoại giao | DNG |
| 12 | Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác | DSK |
| 13 | Đất quốc phòng | CQP |
| 14 | Đất an ninh | CAN |
| 15 | Đất trong khu công nghiệp | SKK |
| 16 | Đất trong khu chế xuất | SKT |
| 17 | Đất cụm công nghiệp | SKN |
| 18 | Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp | SKC |
| 19 | Đất thương mại, dịch vụ | TMD |
| 20 | Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản | SKS |
| 21 | Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm | SKX |
| 22 | Đất giao thông | DGT |
| 23 | Đất thủy lợi | DTL |
| 24 | Đất công trình năng lượng | DNL |
| 25 | Đất công trình bưu chính, viễn thông | DBV |
| 26 | Đất sinh hoạt cộng đồng | DSH |
| 27 | Đất khu vui chơi, giải trí công cộng | DKV |
| 28 | Đất chợ | DCH |
| 29 | Đất có di tích lịch sử – văn hóa | DDT |
| 30 | Đất danh lam thắng cảnh | DDL |
| 31 | Đất bãi thải rác, xử lý chất thải | DRA |
| 32 | Đất công trình công cộng khác | DCK |
| 33 | Đất cơ sở tôn giáo | TON |
| 34 | Đất cơ sở tín ngưỡng | TIN |
| 35 | Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng | NTD |
| 36 | Đất các kênh rạch, sông suối, ao hồ | SON |
| 37 | Đất có mặt nước chuyên dùng | MNC |
| 38 | Đất phi nông nghiệp khác | PNK |
| III | NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG | |
| 1 | Đất bằng chưa sử dụng | BCS |
| 2 | Đất đồi núi chưa sử dụng | DCS |
| 3 | Núi đá không có rừng cây | NCS |
Qua bảng ký hiệu các loại đất có thể thấy, đất hiện tại được phân chia làm 3 loại chính là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa có mục đích sử dụng cụ thể. Trong đó, mỗi loại đất lại được chia nhỏ dựa trên mục đích sử dụng, được đánh mã loại đất và ký hiệu đất cụ thể.
Ký hiệu màu sắc trong bản đồ quy hoạch
5. Lấy thông tin bản đồ quy hoạch ở đâu?
Hiện nay người dân có thể dễ dàng tra cứu bản đồ quy hoạch qua Internet. Tại Bình Dương, người dùng chỉ cần truy cập địa chỉ http://qhkhsdd.binhduong.gov.vn/home; tại TP. HCM thì người dân cần truy cập địa chỉ https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn … tương tự với các địa phương khác. Khi vào xem bản đồ quy hoạch, có nhiều chế độ hiển thị khác nhau để chọn như loại nền bản đồ, loại bản đồ…
Có thể kiểm tra bằng số ô, số thửa hoặc xác định vị trí thửa đất dựa trên định vị GPS, sau đó bấm vào vị trí định vị trên giao diện rồi nhận thông tin quy hoạch. Ngoài ra, có thể tìm kiếm theo tọa độ (thể hiện trong sổ đỏ hoặc bản đồ hiện trạng vị trí) khi xem thông tin trên bản vẽ quy hoạch.
Tuy nhiên, hiện nay dữ liệu về thông tin quy hoạch đất đai chưa được cập nhật đầy đủ và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan, một số khu vực cũng chưa đưa các thông tin quy hoạch công bố rộng rãi trên mạng internet mà người dân có thể tra cứu nhanh chóng.
Để chắc chắn, người dân có thể đến một trong các cơ quan sau để đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch: Cán bộ địa chính UBND cấp xã/phường, Phòng TNMT cấp huyện/quận, Phòng Quản lý đô thị cấp tỉnh/TP/quận, Trung tâm Phát triển quỹ đất đô thị, Trung tâm Xây dựng công trình và đô thị TP hoặc các phòng công chứng,… Phòng TNMT của huyện/quận, nơi BĐS tọa lạc thường sẽ nắm rõ thông tin quy hoạch nhất và có trách nhiệm cung cấp khi người dân yêu cầu.
Thông tin bài viết được tổng hợp và chỉ mang tính tham khảo tại thời điểm chia sẻ. Để biết thêm chi tiết, quý khách vui lòng liên hệ hotline 0909083768 để được tư vấn chi tiết nhất!
